Donation d'un bien immobilier : quels sont les frais de notaire ?

Vous souhaitez effectuer la donation d’un de vos biens immobiliers à votre enfant, à un membre de votre famille ou à un proche ? Ce n’est pas le même processus qu’une donation manuelle pour une somme d’argent.

En conséquence, une donation authentique, avec intervention d’un notaire pour dresser l’acte de donation, est obligatoire. Quels sont les frais de notaire dans une telle situation ?

Que sont les frais de notaire pour la donation d’un bien immobilier ?

Vous cédez à vos enfants la maison familiale de votre vivant ? Vous devez passer devant notaire pour formaliser cet acte stratégique, et payer ce qu’on appelle communément les « frais de notaire ».

En réalité, ces frais de notaire sont composés de la rémunération du notaire, mais aussi d’impôts et de taxes venant alourdir la facture totale. Ainsi, la donation d’un bien immobilier entraîne le paiement des frais suivants :

• Les émoluments du notaire : il s’agit de sa rémunération,
• La taxe de publicité foncière : elle est due au profit des départements, des communes et de l’État,
• La CSI Contribution de Sécurité Immobilière : elle sert au financement de la rémunération du chef de service du bureau (ex conservateur des hypothèques),
• La TVA : elle est due sur les émoluments du notaire et les formalités.

Détail des frais de notaire pour donation d’un bien immobilier

Les émoluments du notaire

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, le travail de votre notaire dans le cadre d’une donation immobilière n’est pas si cher payé. Ses émoluments dépendent de la valeur du bien immobilier en pleine-propriété. Peu importe donc que vous fassiez une donation totale ou avec réserve d’usufruit, le montant à payer sera identique.

Les émoluments perçus par le notaire dépendent d’un barème commun à tous les offices notariaux, proportionnelle à la valeur du bien immobilier :

• Tranche d’assiette de 0 euro à 6 500 euros : taux de rémunération de 4,931 %, soit 320,51 euros au maximum
• Tranche d’assiette de 6 500 euros à 17 000 euros : taux de rémunération de 2,034 %, soit 213,57 euros au maximum et 534,08 euros au total
• Tranche d’assiette de 17 000 euros à 60 00 euros : taux de rémunération de 1,356 %, soit 583,08 euros au maximum et 1 171,16 euros au total
• Tranche d’assiette à partir de 60 000 euros : taux de rémunération de 1,017 %, soit 915,30 euros pour un bien immobilier d’une valeur de 150 000 euros et 2 086,46 euros en tout

À noter que pour une donation immobilière supérieure à 150 000 euros, les émoluments dus à partir de ce montant sont négociables avec notaire, dans la limite de 10 % maximum par rapport au barème (loi Macron de 2016).

La taxe de publicité foncière

Le montant de la taxe de publicité foncière ne dépend pas de la valeur du bien immobilier en pleine propriété, mais de la valeur du bien immobilier en nue-propriété. Ainsi, une donation avec réserve d’usufruit est plus avantageuse pour alléger la taxe de publicité foncière.

Cette taxe englobe :

• La taxe elle-même, soit 0,60 % de la valeur de la donation,
• Le prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement, soit 2,37 % du montant de la taxe.

Pour un bien immobilier d’une valeur de 150 000 euros en pleine propriété, la taxe de publicité foncière s’élève à :

• 900 euros pour la taxe elle-même,
• 21,33 euros pour le prélèvement des frais d’assiette et de recouvrement
• Soit 921 euros au total.

Si le donateur avait opéré la transaction à 55 ans avec réserve d’usufruit, la valeur de la nue-propriété instaurée par le barème figurant à l’article 669 du Code général des impôts aurait été de 50 %. Dans ce cas, la taxe de publicité foncière se serait élevée à :

• 450 euros pour la taxe elle-même,
• 10,67 euros pour le prélèvement des frais d’assiette et de recouvrement
• Soit 461 euros au total.

La CSI

Tout comme la publicité foncière, c’est le montant de la donation qui est retenu pour le calcul de la contribution de sécurité immobilière. Elle est fixée à 0,10 %.

Ainsi, notre donateur d’un bien immobilier cédé en pleine propriété pour une valeur de 150 000 euros paiera une CSI de 150 euros.

Et notre donateur de 55 ans, qui aurait cédé le même bien immobilier avec réserve d’usufruit, aurait payé une CSI de 75 euros.

La TVA

La taxe sur la valeur ajoutée est applicable sur les émoluments du notaire et la taxe de publicité foncière. Elle n’est pas applicable à la CSI. Le taux de TVA en matière de donation d’un bien immobilier est actuellement fixé à 20 %.

Ainsi, la donation de 150 000 euros en pleine propriété serait soumise à une TVA de 601 euros [(2086 + 921) x 20 % = 601,40].

Cette même donation avec réserve d’usufruit pour un donateur de 55 ans serait soumise à une TVA de 509 euros [(2086 + 461) x 20 % = 509,40].

Exemple concret pour une donation immobilière de 150 000 euros

Si nous reprenons tous les frais vus dans les paragraphes précédents, les frais de notaire, pour la donation d’un bien immobilier de 150 000 euros en pleine propriété, s’élèvent en tout à 3 758 euros.

Au final, ces frais sont répartis comme suit :

• 2 086 euros pour les émoluments du notaire, soit 55,5 % de la facture totale,
• 921 euros pour la taxe de publicité foncière, soit 24,5 % de la facture totale,
• 150 euros pour la CSI, soit 4 % de la facture totale,
• 601 euros pour la TVA, soit 16 % de la facture totale.

Pour cette même donation, effectuée à 25 ans avec réserve d’usufruit, les frais de notaire s’élèveraient en tout à 3 131 euros, répartis comme suit :

• 2 086 euros pour les émoluments du notaire, soit 66,6 % de la facture totale,
• 461 euros pour la taxe de publicité foncière, soit 14,7 % de la facture totale,
• 75 euros pour la CSI, soit 2,4 % de la facture totale,
• 509 euros pour la TVA, soit 16,3 % de la facture totale.

Dans le cadre d’une donation d’un bien immobilier, contrairement à celle d’un achat immobilier, les émoluments du notaire constituent souvent plus de 50 % des frais de notaire. Ainsi, on s’attardera sur la possibilité d’usufruit d’une part, et sur la rémunération du notaire de famille pour une transaction supérieure à 150 000 euros d’autre part, afin de réaliser des économies sur l’opération de donation.