Sans apport pour un premier achat immobilier : les banques vont-elles suivre ?

Vous souhaitez faire une acquisition dans la pierre et vous constituer un patrimoine immobilier en achetant votre résidence principale ou en investissant dans un bien pour le louer. Mais vous n’avez pas d’apport personnel ou ne souhaitez pas utiliser votre épargne pour cette opération.

Il est possible d’obtenir un crédit immobilier sans apport auprès des banques, mais les conditions sont strictes et il va falloir argumenter pour en bénéficier. On vous explique pas à pas comment les banques peuvent vous suivre malgré l’absence d’apport personnel.

Pourquoi les banques demandent un apport personnel pour un crédit immobilier ?

Lorsque vous faites l’achat d’un bien immobilier, vous payez la valeur du bien en question, mais pas seulement. En effet, l’acquéreur a toujours à sa charge les frais de notaire, et dans certains cas les frais d’agence immobilière ou encore les frais de courtage.

Ces frais, qui viennent en sus du prix du bien immobilier, présentent un risque pour la banque qui les finance. En effet, si vous veniez à être défaillant dans le paiement des échéances deprêt, la banque pourrait se servir sur votre bien immobilier, mais pourrait perdre les sommes avances pour tous ces frais.

En conséquence, la plupart des établissements bancaires sont frileux pour l’octroi d’un crédit immobilier sans apport, et vous demandent généralement un apport personnel équivalant à 10 % de l’opération immobilière. Néanmoins, rien d’impossible pour les dossiers les plus convaincants.

Quel intérêt d’acquérir un bien immobilier sans apport personnel ?

Obtenir un crédit immobilier sans apport comporte un nombre d’avantages non négligeables, tels que :

• Accéder à la propriété plus facilement,
• Ne pas dégrader son épargne,
• Profiter au maximum de l’effet levier du crédit.

Ainsi, le prêt immobilier sans apport est rassurant pour l’emprunteur, qui n’a pas besoin de mettre à mal son épargne en vidant ses livrets, en demandant le versement de son plan épargne entreprise, ou encore en attendant plusieurs années pour disposer de l’apport nécessaire.

Quel inconvénient d’acquérir un bien immobilier sans emprunteur ?

En décidant, par choix ou par obligation, de vous dispenser d’un apport personnel pour solliciter un prêt immobilier, l’emprunteur doit être conscient de quelques inconvénients, comme :

• Un crédit plus long et donc plus coûteux,
• Un crédit à taux plus élevé en raison d’un risque plus élevé,
• Un dossier plus complexe et l’exposition à un voire plusieurs refus de prêt.

Si l’apport personnel éviter ses inconvénients, il n’est pas toujours justifié compte tenu des taux actuels accordés sur les crédits immobiliers. Ces derniers étant au plus bas, il est judicieux de faire un prêt sans apport pour placer son épargne sur des placements rapportant plus que le coût du crédit.

Mais attention, le HCSF Haut Conseil de Sécurité Financière a réformé en 2021 le volume de dossiers pouvant déroger aux règles applicables. En conséquence, il devient de plus en plus difficile de trouver une banque qui puisse vous suivre, car elles ont une liberté sur seulement 20 % des dossiers qu’elles traitent.

Quels profils emprunteurs peuvent demander un prêt sans apport ?

En raison du risque qu’elles prennent, et des quotas limités dont les banques disposent pour accorder un prêt sans apport (ou prêt à 110 %) à leurs clients et prospects, les banques privilégient certains profils d’emprunteurs.

Les emprunteurs jeunes

Vous avez entre 20 et 30 ans et venez de débuter la vie active ? Voici une excellente raison expliquant le manque d’apport personnel. Pour autant, elle ne doit pas être un obstacle pour accéder à la propriété.

C’est pourquoi les banques vont privilégier les emprunteurs jeunes pour accorder un crédit immobilier à 110 %. D’autant plus que le choix de l’établissement bancaire pour un crédit engageant sur une vingtaine d’années en moyenne est un facteur de fidélité pour elles.

Les personnes en CDI et fonctionnaires titulaires

Soyons clairs, vous n’aurez presque aucune chance d’obtenir un crédit immobilier sans apport si vous ne pouvez pas démontrer une situation professionnelle stable. Ainsi, mieux vaut être titulaire d’un CDI hors période d’essai ou fonctionnaire titulaire.

Si vous avez de l’ancienneté et un co-emprunteur dans la même situation, c’est un plus pour votre dossier.

Les investisseurs immobiliers

Vous ne sollicitez pas un crédit immobilier pour acquérir votre résidence principale ou secondaire, mais pour vous constituer un patrimoine immobilier et assurer des revenus supplémentaires pour l’avenir ?

Alors vous êtes un investisseur immobilier et avez tout intérêt à utiliser l’effet levier du crédit pour financer votre acquisition. Les loyers que vous percevrez suite à la mise en location de votre bien immobilier sont rassurants pour la banque, car ils permettent de rembourser tout ou partie de vos échéances et minorent le risque d’impayés.

Les grands épargnants

Généralement, ce profil d’emprunteur se rencontre plus fréquemment chez les personnes de plus de 40 ans. Elles ont économisé pendant de longues années et placé judicieusement leur épargne sur des placements rentables. Elles peuvent donc justifier de sommes conséquentes sur différents supports.

Afin de gagner en rentabilité, elles préfèrent financer leur projet immobilier sans apport personnel pour continuer de faire fructifier leur épargne. Un concept que les banques comprennent très bien et un profil d’emprunteur intéressant pour elles.

Les nouveaux départs

Parfois, il peut arriver que la vie d’un emprunteur bascule du jour au lendemain, en raison d’une maladie longue comme un cancer, du décès de leur conjoint, de l’arrivée d’un enfant handicapé, d’une perte d’emploi, etc.

Quand elles retrouvent du travail et une certaine stabilité, l’accès à la propriété est important pour elles, afin de se reconstruire et prendre un nouveau départ. Dans ces cas, l’absence d’apport personnel peut se justifier et les banques deviennent plus conciliantes.

Comment convaincre la banque de vous suivre sans apport ?

Si vous faites partie des profils emprunteurs cités au paragraphe précédent, alors vous avez une chance de voir votre demande de prêt honorée, malgré l’absence d’apport personnel. Mais pour cela, il va falloir montrer patte blanche et vous montrer particulièrement convaincant.

Voici les éléments que vous devez mettre en avant :

• Votre stabilité professionnelle et éventuellement le dynamisme de votre secteur d’activité,
• Votre propension à gérer votre budget de façon très raisonnable, il faut proscrire tous les découverts et impayés car la banque vérifiera vos comptes bancaires sur plusieurs mois,
• Votre épargne, que vous ayez déjà des sommes de côté ou commenciez à épargner en raison de votre jeune âge, faites apparaître des virements réguliers vers un ou plusieurs compte d’épargne (livret, assurance vie, PEA, PER, etc.),
• La valeur de votre bien immobilier, montrez avec des critères objectifs que le bien que vous achetez en vaut la peine et n’est pas supérieur au prix habituel du marché, voire une bonne affaire immobilière à côté de laquelle vous ne pouviez pas passer,
• La présence de prêts aidés, comme le PTZ Prêt à Taux Zéro ou le prêt action logement, qui peuvent être considérés par la banque comme un apport personnel,
• Votre taux d’endettement limité, si vous demandez un prêt à 110 % vous amenant à 35 % d’endettement, il y a peu de chances que le banque donne son feu vert, en revanche, si votre taux d’endettement se situe à 30 % maximum, vous augmentez la crédibilité de votre dossier,
• Votre reste à vivre confortable, plus il vous reste tous les mois après avoir payé vos crédits, plus vous avez de facilités à faire face aux imprévus, ainsi avec un salaire de 3 500 euros par mois par exemple et un prêt immobilier de 1 000 euros, vous vous présentez sous votre meilleur jour,
• Votre prêt en comparaison de votre loyer actuel, pour une résidence principale, montrer que vos échéances de prêt sont d’un montant identique ou inférieur à votre loyer est rassurant, puisque vous avez toujours payé votre loyer sans jamais être à découvert.

Enfin, sachez toujours expliquer l’absence d’apport. Votre transparence et votre honnêteté valent toujours mieux qu’un gros mensonge qui vous ferait perdre toute votre crédibilité alors que la banque était prête à vous suivre.

Comment trouver la banque qui vous suit malgré l’absence d’apport personnel ?

Il n’existe pas de listes de banques acceptant plus facilement que d’autres les crédits immobiliers sans apport. En effet, leur décision dépend de nombreux paramètres, tels que la date de votre demande, leur politique interne du moment, les directives du HCSF, etc.

Il est donc recommandé de se tourner vers un courtier en prêt immobilier, ou de démarcher vous-même les établissements bancaires pour vous dispenser de payer des frais supplémentaires.

Dans cette optique, nous mettons à votre disposition un simulateur de prêt immobilier, tenant compte de toutes les variables au moment de votre monde. Grâce à cette projection en ligne, gratuite et sans engagement, vous obtenez la liste des établissements bancaires prêts à vous suivre dans votre projet en quelques clics !

Vous réalisez ainsi une économie de stress, de temps et d’argent et avez le temps de peaufiner votre dossier emprunteur pour mettre toutes les chances de succès de votre côté !