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Comment rembourser son prêt immobilier par anticipation ? Y a-t-il des frais ?

Comment rembourser son prêt immobilier par anticipation ? Y a-t-il des frais ?

Un crédit immobilier peut être remboursé à tout moment par anticipation, partiellement ou totalement. La banque ne peut pas s’y opposer, sauf s’il s’agit d’un remboursement anticipé partiel inférieur à 10 % du montant initialement emprunté.

En revanche, rembourser son prêt immobilier par anticipation entraîne des frais, sauf si cette clause a été négociée à la souscription du crédit, ou si une exonération prévue par la loi est possible.

Pourquoi rembourser son prêt par anticipation ?

Plusieurs situations peuvent se présenter dans la vie d’un emprunteur et lui donner l’occasion de rembourser son prêt immobilier avant terme. Il peut soit en rembourser une partie, soit en rembourser la totalité.

Le remboursement anticipé partiel en bref

Souvent, il le remboursera partiellement suite à la réception d’une somme d’argent inattendue, comme un don, un héritage ou encore le déblocage de fonds d’un produit de placement. Le remboursement par anticipation partiel permet :

  • De diminuer la durée du prêt restant à courir en conservant les mêmes échéances,
  • OU de diminuer le montant des échéances de prêt tout en conservant sa durée initiale.

Quelle que soit l’option choisie, si les frais demandés par la banque sont inférieurs au gain réalisé, le coût total du crédit est réduit et l’économie est réelle.

Le remboursement anticipé total en bref

Généralement, l’emprunteur va rembourser son prêt par anticipation et en totalité suite à un héritage important, suite à la vente de son logement ou suite à un rachat de crédit immobilier auprès de la concurrence. Ce remboursement par anticipation total permet :

  • De solder définitivement le crédit immobilier en cours,
  • De ne plus avoir à régler d’échéances de prêt,
  • De bénéficier d’un nouvel emprunt sans avoir de dettes, etc.

Le remboursement anticipé total est presque toujours favorable à l’emprunteur, sauf s’il est en fin de prêt. Dans ce cas précis, les indemnités dues à la banque peuvent être supérieures à l’économie réalisée.

Bon à savoir : si votre crédit immobilier a été consenti à taux bas et que le taux de rémunération actuel de l’épargne est supérieur, le remboursement anticipé n’est pas source de gain.

Quelles démarches pour rembourser son prêt immobilier de façon anticipée ?

Pour bénéficier d’un remboursement anticipé partiel ou total de votre crédit immobilier, vous devez en faire la demande par écrit à votre établissement prêteur. Celui-ci peut se faire par courrier recommandé, courrier simple ou même par e-mail.

À réception et dans un délai court, la banque doit vous fournir un décompte sur support durable (papier, fichier pdf par e-mail, document dans votre espace web personnel).

Ce décompte doit mentionner tous les frais relatifs au remboursement anticipé et préciser le mode de calcul retenu.

Bon à savoir : si votre offre de prêt a été émise avant le 1er juillet 2016, la banque peut prendre des frais pour le décompte réalisé selon ses tarifs en vigueur.

Quels sont les frais bancaires pour un remboursement anticipé de prêt immobilier ?

Les IRA figurent dans le contrat de crédit

Pour connaître le montant de vos frais bancaires à l’occasion d’un remboursement anticipé, il est nécessaire de vous reporter à votre offre de prêt. Cette dernière mentionne le mode de calcul des IRA indemnités de remboursement anticipé (également appelées pénalités de remboursement anticipé).

Dans la plupart des cas, quand les IRA n’ont pas été négociées avec la banque avant la signature de votre contrat, les pénalités appliquées sont les pénalités maximum prévues par les textes réglementaires.

Les IRA sont négociables avec la banque

Les IRA peuvent être négociées :

  • Soit lors de la souscription de votre prêt,
  • Soit lors du remboursement anticipé.

Dans le premier cas, vous êtes assuré de payer des IRA plus faibles, voire de ne pas en payer. Dans le second cas, c’est au bon vouloir de la banque, qui jugera de la pertinence de votre demande.

L’établissement prêteur sera plus souple si le remboursement anticipé fait suite au décès de votre conjoint par exemple, ou à un déménagement avec la souscription d’un nouveau prêt dans la même banque.

Les IRA ne sont pas dues dans certains cas

Outre la négociation, il existe des cas d’exonération prévus par la loi. Si vous êtes dans une de ces situations, vous ne paierez pas de pénalités lors du remboursement anticipé de votre crédit immobilier.

Ainsi, l’indemnité de remboursement n’est pas due si vous justifiez auprès de la banque d’un des trois cas d’exonération suivants :

  • De la vente du logement suite à un changement de lieu d’activité professionnelle, de vous-même ou de la personne avec laquelle vous vivez en couple,
  • OU De la cessation forcée de votre activité professionnelle, c’est-à-dire un licenciement de toute nature, de vous-même ou de la personne avec laquelle vous vivez en couple,
  • OU de votre décès ou celui de la personne avec laquelle vous vivez en couple.

La personne avec laquelle vous vivez en couple peut être votre mari (ou femme), vote conjoint, votre partenaire de Pacs ou votre concubin.

Les IRA sont plafonnées par la loi

Pour tous les prêts immobiliers signés depuis le 1er juillet 1999, les indemnités de remboursement anticipé, si elles sont prévues au contrat, sont plafonnées par la loi.

Elles ne peuvent donc pas excéder les limites suivantes :

  • Le montant de 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt,
  • OU 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

C’est toujours le calcul le plus favorable pour l’emprunteur qui est retenu. Toute clause du contrat prévoyant des IRA supérieures est considérée comme nulle.

Bon à savoir : rembourser par anticipation le même jour que le paiement de votre échéance mensuelle vous évite d’avoir à payer à la banque des intérêts intercalaires.

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