Emprunter en France pour un achat immobilier à l'étranger : est-ce possible ?

La douceur de vivre, le changement de climat, l’envie de dépaysement, autant de facteurs qui poussent certains acheteurs immobiliers à investir à l’étranger. Que ce soit pour une résidence secondaire, une maison pour la retraite ou une expatriation, de nombreux Français franchissent le cap pour l’Espagne, le Portugal, la Grèce, etc.

Mais pour financer cette acquisition immobilière sans avoir les liquidités suffisantes, il faut pouvoir décrocher un emprunt immobilier. Et il faut bien le dire, ce n’est pas toujours chose facile que de recevoir l’accord d’un banque française pour investir dans la pierre au-delà des frontières.

Des conditions restrictives pour acheter un bien immobilier à l’étranger avec un crédit souscrit en France

Solliciter son banquier sur le territoire français pour un investissement à l’étranger est possible. Néanmoins, la réalité du terrain s’avère souvent compliquée, et il est globalement plus difficile d’acheter en Italie qu’en France.

Les banques françaises sont frileuses pour financer l’immobilier étranger

Les banques nationales sont souvent réticentes aux projets immobiliers à l’étranger, pour la simple et bonne raison qu’elles ne connaissent pas forcément le marché immobilier local ou la législation applicable en dehors du territoire français.

Ainsi, il est difficile pour votre banque d’évaluer le prix du bien convoité. Car vous ne le savez peut-être pas, mais c’est un critère regardé avant d’accorder un crédit. Par exemple, un bien immobilier acheté bien au-delà de sa valeur réelle sur le marché immobilier peut être un motif de refus de prêt. Or, apprécier ce critère à l’étranger est moins aisé qu’en France.

Cependant, les données sont beaucoup plus faciles à appréhender lorsque l’investissement se fait en Union Européenne ou dans un pays ayant signé des conventions fiscales avec la France. En revanche, un financement dans les pays assimilés à des paradis fiscaux, connus pour le blanchiment d’argent, ou ayant une politique instable, sera quasiment impossible à décrocher en France.

Si les fuseaux horaires du pays d’investissement sont en grand décalage avec les fuseaux horaires français, ce n’est pas non plus un motif de refus de prêt valable aujourd’hui. En effet, les applications en ligne et les facilités de communication offertes par Internet ont levé ce frein. Les échanges et transactions sont donc désormais possibles rapidement.

Enfin, la barrière de la langue n’est pas non plus une difficulté insurmontable. Mais il pourra vous être demandé la traduction officielle des actes de vente par exemple. De leur côté, les banques savent traduire les offres de prêt en plusieurs langues et ont des services dédiés pour ce type d’opérations.

La garantie proposée doit être solide pour l’acceptation du dossier

Le vrai problème pour une banque française lors d’un achat immobilier à l’étranger, c’est la garantie que vous pouvez lui offrir. Classiquement, la plupart des crédits immobiliers français sont accordés moyennant un cautionnement mutuel, c’est-à-dire un organisme se portant garant pour vous en cas de non paiement de vos dettes.

Ce type de garantie n’est pas possible pour un investissement à l’étranger, et la banque ne souhaite pas prendre un tel risque. En conséquence, il vous reste 3 options possibles pour garantir le paiement du crédit immobilier demandé :

• La caution solidaire d’une personne physique ou morale,
• Le nantissement ou prêt Lombard, c’est-à-dire le blocage de votre épargne personnelle jusqu’à la fin du crédit,
• L’hypothèque conventionnelle, c’est-à-dire la garantie sur un bien immobilier situé en France dont vous êtes propriétaire, sans avoir de crédit à rembourser.

Dans le cas du nantissement ou de l’hypothèque, il faut que la valeur de votre bien (mobilier ou immobilier) soit supérieure au montant du crédit immobilier demandé pour votre investissement à l’étranger.

En cas de refus des banques françaises, comment financer son achat immobilier à l’étranger ?

Tout d’abord, sachez mettre toutes les chances de votre côté pour ne pas essuyer de refus. Pour cela, faire appel à un courtier immobilier ou utiliser un simulateur de prêt immobilier en ligne pour cibler les établissements bancaires les plus susceptibles de financer votre projet immobilier à l’étranger constitue une aide précieuse.

Malgré tout, si vous n’avez aucune garantie à apporter la banque, vos chances de succès sont minces, voire inexistantes. En effet, en cas de non paiement de vos échéances, le prêteur n’a pas d’autre choix que d’engager une procédure juridique à votre encontre, ce qui est bien plus coûteux et chronophage que de se servir sur un bien immobilier ou un placement.

Il vous faudra alors solliciter une banque locale. Elle sera la seule à pouvoir répondre à vos attentes. En cas d’expatriation, il est même conseillé d’envisager cette option dès le départ, puisque l’ouverture d’un compte bancaire dans le pays d’accueil est bien souvent un prérequis pour en devenir résident fiscal à titre temporaire ou permanent.

Si vous parlez la langue du pays dans lequel vous souhaitez investir, vous pourrez faire vous-même les démarches. Dans le cas contraire, un conseiller bancaire bilingue ou un traducteur seront fortement appréciés. Sachez également qu’il existe des agences spécialisées pour faciliter les démarches des expatriés, n’hésitez pas à vous en rapprocher.

Si votre achat de fait à l’étranger en dehors d’un pays européen, soyez particulièrement vigilant en optant pour une banque locale. En effet, la législation peut être bien moins protectrice en France et il est donc impératif que vous sachiez à quoi vous vous engagez avant de signer !