En quoi consiste le nantissement pour garantir son prêt immobilier ?

Lorsque vous faites une demande de prêt immobilier, la banque prêteuse y adosse systématiquement une garantie. Celle-ci permet à la banque d’être payée des mensualités dues, même en cas de défaillance de l’emprunteur.

En pratique, il s’agit souvent d’un cautionnement mutuel, d’un privilège de prêteurs de deniers ou d’une hypothèque conventionnelle. Mais un autre système, moins utilisé en France et méritant pourtant qu’on s’y attarde, existe.

Il s’agit du nantissement pour garantir son prêt immobilier. Zoom sur ce mécanisme encore trop souvent méconnu des emprunteurs…

Définition du nantissement

Le nantissement en garantie d’un prêt immobilier consiste à transférer une partie de votre patrimoine personnel à la banque pendant la durée de votre crédit. Cet échange de bons procédés est apprécié des banques et s’avère moins coûteux qu’un cautionnement ou une hypothèque par exemple.

Si vous veniez, en tant qu’emprunteur, à être défaillant dans le paiement de vos échéances de prêt immobilier, la banque pourrait se servir sur le placement que vous avez mis en garantie. Il s’agit en règle générale d’un compte titres ou d’une assurance vie.

Bon à savoir : le nantissement se distingue du gage, car il porte sur un bien immatériel.

Comment fonctionne le nantissement d’un prêt immobilier ?

Concrètement, le nantissement est matérialisé par un contrat passé entre le prêteur et l’emprunteur. Il détermine le bien nanti, partiellement ou totalement, la durée du nantissement et l’objet du nantissement (c’est-à-dire le financement d’un bien immobilier déterminé dans le cadre d’un prêt).

À la manière d’une hypothèque, le bien nanti doit être au moins égal au montant du financement. Dans la pratique, ce montant est supérieur en raison du risque de liquidité lié au placement. Ainsi, comptez a minima :

• Couvrir 100 % de votre crédit immobilier avec une somme identique au montant des crédits, si elle est placée sur un livret d’épargne classique ou sur des unités de compte en fonds euros,
• Couvrir 80 % de votre crédit immobilier avec une somme identique au montant des crédits, si elle est placée sur des fonds obligataires d’un contrat d’assurance vie ou d’un compte titres,
• Couvrir 50 % de votre crédit immobilier avec une somme identique au montant des crédits, si elle est placée sur des actions, trackers ou ETF d’un contrat d’assurance vie ou d’un compte titres.

C’est ce que l’on nomme en matière bancaire la clause d’arrosage. En d’autre terme, il vous faut l’équivalent de 120 % de la somme empruntée avec une assurance vie en euros et en obligations, alors qu’il vous 150 % sur des actions.

Bon à savoir : le nantissement suppose souvent l’intervention et l’acceptation du détenteur du compte à nantir (organisme d’assurance vie, banque, broker, etc.).

Nantissement en garantie d’un crédit immobilier : avantages et inconvénients

Le nantissement constitue une alternative très intéressante aux garanties classiques prises par les établissements bancaires lors de l’octroi d’un prêt immobilier. Encore faut-il en connaître les avantages et inconvénients avant de le proposer.

Les avantages du nantissement

Tout d’abord, un avantage indéniable du nantissement est qu’il peut vous exonérer d’apport personnel. Ainsi, vous ne « cassez » pas votre épargne pour obtenir votre crédit immobilier, car vous présentez des garanties suffisantes aux yeux de la banque.

Ensuite, le nantissement peut continuer à vous rapporter de l’argent et ainsi couvrir le coût du crédit. Imaginons que vous nantissiez un contrat d’assurance vie rémunéré à 4 %, et que la banque vous concède un prêt immobilier à 2 %, vous êtes gagnant, puisque les intérêts payés seront récupérés lors de la restitution du placement.

Enfin, le nantissement peut vous permettre un accès au crédit immobilier sans assurance emprunteur. Il est donc particulièrement adapté aux profils séniors, qui possèdent de l’épargne mais peinent à trouver un prêt en raison de leur âge avancé.

De même, il est recommandé pour les investisseurs immobiliers optant pour un prêt in fine. En effet, ils paient les intérêts tout au long du prêt remboursent le capital seulement lors de la dernière échéance.

Les inconvénients du nantissement

De facto, le principe même du nantissement exclut les ménages ne disposant que de peu, ou pas d’épargne. En effet, il doit couvrir la totalité du crédit et nécessite par ailleurs de disposer d’une épargne de précaution supplémentaire.

Et c’est là le point le plus gênant du nantissement, vous restez propriétaire de votre placement, mais êtes soumis à l’autorisation du prêteur pour effectuer des opérations. Ainsi, l’arbitrage sur votre compte nécessite son approbation, et vous ne pouvez pas, sauf accord, retirer de l’argent en cas de besoin.

Enfin, si en cours de prêt, la rémunération de votre placement venait à passer en-dessous du coût de votre crédit immobilier, vous perdez mécaniquement du pouvoir d’achat. C’est notamment le cas quand les taux d’intérêt sont hauts lors de la souscription de votre prêt.

Bon à savoir : les clauses du contrat de nantissement sont négociables librement avec votre banque.