Comment calculer sa propre capacité d'emprunt facilement ?

Vous envisager de recourir au crédit immobilier pour devenir propriétaire de votre appartement ou de votre maison ? C’est un excellent investissement, mais encore faut-il savoir quel montant vous pouvez emprunter à la banque.

Dans cet article, nous vous expliquons simplement comment calculer vous-même votre capacité d’emprunt, afin que les rouages du prêt immobilier n’aient plus de secrets pour vous.

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt désigne le montant maximum que votre banque peut vous prêter. C’est donc la somme que vous pouvez emprunter dans le cadre d’un prêt immobilier, sans mettre en danger votre pouvoir d’achat.

Pour procéder au calcul de votre capacité d’emprunt, la banque se base sur :

• Vos revenus et charges,
• Votre taux d’endettement,
• Votre reste à vivre,
• Les conditions d’emprunt du moment.

Autrement dit, quatre étapes sont nécessaires pour calculer votre capacité d’emprunt. Il faudra préalablement définir votre capacité de remboursement mensuel pour l’ajuster aux variables que la banque peut vous proposer (durée d’emprunt, taux d’intérêt, taux d’assurance emprunteur, etc.).

Étape n°1 : classez vos revenus et charges

Prenez une feuille de papier ou un tableur Excel, et faites 2 colonnes, une première dans laquelle vous mettrez vos revenus, et une seconde dans laquelle vous mettrez vos charges. Pour vous aider, munissez-vous de vos trois derniers relevés de compte, et éventuellement de votre fiche de paie du mois de décembre si vous avez des primes en fin d’année.

Les revenus à retenir sont les revenus récurrents, et non les revenus exceptionnels. Ils doivent avoir autant que possible un caractère prévisible et certain. Voici les revenus que vous pouvez lister :

• Les salaires et traitement,
• Les pensions de retraite,
• Les bénéfices pour les travailleurs non salariés,
• Les revenus fonciers,
• Les dividendes ou revenus de placement,
• Les rentes.

Les pensions alimentaires reçues, les allocations familiales, les aides en tous genres peuvent être mises entre parenthèses. Certains établissements pourront les retenir partiellement comme étant une source de revenus.

Voici les charges que vous devez noter :

• Les mensualités de crédits en cours (immobilier ou à la consommation),
• Les loyers si vous souhaitez conserver le logement,
• Les pensions alimentaires versées,
• Les dettes et créances de toutes natures (fiscales, familiales, etc.).

Les impôts sur le revenu sont à ajouter à la liste de vos charges. Ils pourront, ou non, être retenus par votre banque, chaque établissement ayant sa propre politique interne.

Étape n°2 : estimez votre capacité de remboursement mensuel

Grâce à vos deux colonnes, vous allez faire l’addition du total de vos revenus d’un côté, et du total de vos charges de l’autre. Vos charges ne doivent pas représenter plus de 35 % de vos revenus.

Imaginons un couple d’emprunteur avec 4 000 euros de revenus mensuels, et 200 euros de charges mensuelles. Ils peuvent se permettre 1 400 euros de charges par mois (4 000 × 35 % = 1 400). Ils en ont déjà 200 à leur actif, et peuvent donc ajouter une capacité de remboursement mensuel de 1 200 euros dans le cadre de leur projet immobilier (1 400 - 200 = 1 200).

Attention, ce taux de 35 % correspond au fameux taux d’endettement. Il est d’autant plus accepté si vous souhaitez financer votre résidence principale, ou si vous êtes primo-accédant. En revanche, dans le cadre de l’achat d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, préférez calculer votre capacité de remboursement mensuel en considérant un taux d’endettement de 33 % maximum.

Étape n°3 : estimez votre reste à vivre mensuel

Le reste à vivre est un élément important pour la banque. Elle lui permet de vérifier que vous disposez de suffisamment de ressources après paiement de votre prêt immobilier pour tous les membres du foyer. Ainsi, le reste à vivre souhaitable ne sera pas le même pour un célibataire, pour un couple ou pour un ménage avec enfant.

Il est très facile à calculer, il s’agit du montant moyen de vos revenus, auquel on soustrait le montant de vos charges. Dans notre exemple précédent, vu en étape n°2, il est de 2 600 euros pour un couple sans enfants (4 000 - 1 200 - 200 = 2 600).

Il est suffisant, puisque selon les banques, le reste à vivre recommandé est de 700 à 1 000 euros par adulte, et de 300 à 500 euros par enfant. Autrement dit, votre capacité d’emprunt peut être revue à la baisse en présence d’un conjoint ou d’un enfant ne travaillant pas.

À ce stade, vous avez vérifié que votre capacité de remboursement mensuel est conforme aux possibilités de votre foyer. Si le reste à vivre dont vous disposez n’est pas suffisant, il est nécessaire d’abaisser le montant de vos échéances de prêt, afin que la banque puisse donner une réponse favorable à votre dossier emprunteur.

Étape n°4 : estimez votre capacité d’emprunt en fonction du taux et de la durée de votre crédit

Le TAEG Taux Annuel Effectif Global est une variable importante pour connaître le montant possible de votre emprunt immobilier. Plus les taux d’intérêt sont élevés, et plus votre capacité d’emprunt est diminuée.

Mais ce critère n’est pas le seul à prendre en compte, puisque la durée du prêt revêt également une importance capitale. Plus le crédit comporte de mensualités, plus sont montant est élevé. Mais attention, il sera plus coûteux.

À ce stade, il est recommandé d’avoir recours à un simulateur en ligne, dont les données sont régulièrement actualisées. Celui-ci vous permettra de calculer votre capacité d’emprunt grâce au montant possible de vos échéances de prêt immobilier.

Ensuite, vous pourrez faire varier les taux et durées, pour avoir une idée précise du montant que vous pouvez emprunter. Vous saurez ainsi facilement et rapidement si votre projet immobilier est viable. Attention toutefois à ne pas oublier qu’il vous faudra avoir un apport personnel, et régler des frais de notaire en sus des frais d’acquisition du bien.