Investir dans l'immobilier : pour quels objectifs ? (hors habitation)

Investir dans l’immobilier est le rêve de nombreux Français qui disposent d’un capital suffisant. On entend depuis des années que c’est l’investissement le plus fiable et le plus sécurisé, compte tenu de la parfaite santé du marché. Mais quels sont réellement les objectifs atteignables d’un investissement dans la pierre, en dehors d’une habitation ? Réponse.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Investir dans l’immobilier est le choix de nombreux Français qui disposent d’une enveloppe leurs permettant des placements intelligents. On le sait tous, l’immobilier est l’un des secteurs les plus porteurs depuis des années, qui garantit généralement le capital investi et promet même de belles plus-values. Hormis pour sa résidence principale, voire secondaire, investir dans l’immobilier répond à plusieurs objectifs fixés par l’investisseur.

• Les revenus fonciers : Acquérir un bien pour le mettre en location a évidemment pour but premier de percevoir des revenus fonciers, donc de faire un investissement rémunérateur et pérenne. C’est la garantie d’une rentrée d’argent permanente, sauf vacance de loyer bien-sûr ;
• La défiscalisation : Il faut le dire, les nombreux dispositifs de défiscalisation mis en place rendent encore plus attrayant l’investissement dans la pierre. Certains offrent des réductions correspond à un pourcentage de l’investissement ou des abattements forfaitaires, d’autres défiscalisent en partie la plus-value générée à la revente, quand d’autres encore permettent de déduire de l’impôt les dépenses de travaux et rénovation, considérées alors comme du déficit foncier, etc. ;
• Les plus-values : Certains investissements dans des sociétés immobilières permettent de réaliser de belles plus-values en sortie de capital. Les parts sont obtenues décotées, donc en dessous de leur valeur réelle sur le marché, et sont multipliées en sortie de capital, par le delta de la décote, et par un marché de l’immobilier qui ne cesse d’augmenter ;
• La constitution d’un patrimoine : Evidemment, investir dans l’immobilier permet de se créer un patrimoine qui sera toujours valorisable, soit par la revente, soit en y projetant d’y loger les enfants, soit par le bien d’un investissement familial ou groupé ;
• Une transmission de patrimoine facilitée : En investissant dans l’immobilier via des sociétés immobilières, il est possible de léguer ses parts à ses héritiers à hauteur de 100 000 € tous les 15 ans par parent, et ce sans que les droits de succession ne s’appliquent.

Comment investir dans l’immobilier ?

Il existe l’investissement classique, qui consiste en l’achat d’un bien immobilier à mettre en location. Mais il est à supposer que les investisseurs qui disposeront des ressources financières suffisantes pour acquérir un bien immobilier soient imposables, et espèrent également pouvoir défiscaliser ce capital investi ou les revenus fonciers générés. Pour ce faire, plusieurs dispositifs existent, que l’on pourra globalement rassembler sous deux catégories : acquérir un bien immobilier en son nom propre, ou investir du capital dans des sociétés immobilières.

Le dispositif Pinel

Il est le dispositif de défiscalisation immobilière le plus connu car l’un des plus intéressants pour les investisseurs. En acquérant un logement neuf ou en VEFA, répondant aux normes RT2012 en termes de performance énergétique, l’investisseur peut s’inscrire dans le dispositif Pinel. Il s’engagera alors à fixer un montant de loyer réglementé et ne louer qu’à des locataires présentant des ressources annuelles plafonnées pour donner accès au logement neuf aux foyers les plus modestes. Ainsi, selon la durée de mise en location du bien, d’au moins 6 ans, 9 ans ou 12 ans et plus, l’investisseur pourra prétendre à une réduction de son impôt à hauteur respective de 12, 18 ou 21 % du montant total investi.

Le dispositif Denormandie

L’acquisition d’un bien immobilier ancien et non meublé, nécessitant de lourds travaux de remise aux normes, notamment de performance énergétique, pour au moins 25 % du montant total du capital investi, permettra de d’inscrire dans le dispositif Denormandie. Celui-ci offre une réduction fiscale étalée dans le temps, selon la durée de mise en location : 12 % du capital investi pour 6 ans de location, 18 % pour 9 ans, et 21 % pour 12 ans et plus. La réduction restera toutefois plafonnée, calculée sur un investissement total maximal de 300 000 €. Le logement devra s’inscrire dans le programme national « Action cœur de ville », qui vise à redynamiser les centres-villes et les centres-bourgs en réhabilitant les logements trop anciens, déclarés indécents.

Le dispositif Malraux

Ce dispositif est accessible aux investisseurs immobiliers dans l’ancien non meublé à rénover. Le logement devra être reconnu « bâtiment remarquable », et s’inscrire dans la volonté de sauvegarde du patrimoine historique et esthétique français. En acquérant un bien à rénover entièrement, sans dénaturer la structure du bien, l’investisseur pourra prétendre à une réduction d’impôt à hauteur de 30 % du montant total des travaux engagés, avec une obligation de mise en location au moins 9 ans.

Le dispositif Censi-Bouvard

En acquérant un bien immobilier neuf et meublé, implanté au sein d’une résidence, type sénior ou étudiante par exemple, l’investisseur pourra profiter du dispositif Censi-Bouvard, à la condition de louer son bien par le biais d’un bail commercial. Cela signifie qu’il devra le louer à un exploitant, qui lui-même fixera et percevra les loyers des locataires. Ainsi, l’investisseur pourra récupérer la TVA sur le montant de l’investissement, et profiter d’une défiscalisation à hauteur de la durée de mise en location, soit 12 % de l’investissement pour 6 ans de mise en location, 18 % pour 9 ans, et 21 % pour 12 ans ou plus. La défiscalisation sera étalée d’autant de temps que celle de la mise en location. Parfois même, les charges et l’amortissement de l’investissement seront déductibles.

Le statut de LMP ou LMNP

Le statut de Loueur Meublé Professionnel ou Non Professionnel est accessible à tout investisseur qui acquiert un bien immobilier meublé à usage d’habitation. Il pourra alors profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % des recettes annuelles de l’activité, ou d’une déduction des charges et de l’amortissement relatifs à l’acquisition du bien, selon qu’il choisisse le régime fiscal micro-BIC ou réel.

Investir en SCPI

La Société civile de placement immobilier permet d’accroître son patrimoine, sans devoir s’acquitter des obligations liées à la propriété, comme les états des lieux d’entrée et de sortie, le suivi des entretiens annuels, la refacturation des taxes locales, etc. L’investisseur détient alors une part du capital de la SCPI, et profite d’une part des revenus fonciers à la hauteur de son investissement et de ses parts en capital. Des SCPI en nue-propriété existent pour n’investir que dans la nue-propriété. Sans revenu foncier, l’acquisition n’est pas comptabilisée dans le calcul de l’Impôt sur la fortune immobilière, et la fiscalité n’est pas impactée.

Investir en SCI

La Société Civile Immobilière est créée à l’initiative d’un groupe qui peut présenter des liens de parenté ou non. Chaque investisseur devient alors associé dès lors qu’il injecte du capital dans la société. Ainsi, chacun détient des parts à hauteur de sa capacité d’investissement. La SCI détient le patrimoine immobilier. Cet investissement permet de faciliter la transmission du patrimoine par la cession de parts. Pour échapper en partie aux droits de succession, chaque parent peut céder 100 000 € chaque quinzaine d’années à chacun de ses héritiers, et ce sans frais.