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Assurance pour un Prêt à Taux Zéro (PTZ) : comment choisir ?

Assurance pour un Prêt à Taux Zéro (PTZ) : comment choisir ?

Comme tout prêt immobilier, le prêt à taux zéro n’échappe pas à l’obligation d’assurance fixée par l’organisme prêteur, pour couvrir tout risque d’aléas sur la durée de remboursement du prêt. Comment la choisir, et quelles conditions s’appliquent sur ce prêt complémentaire ? On vous explique.

Le PTZ en quelques mots

Le Prêt à Taux Zéro, plus communément nommé par son sigle PTZ, est un prêt bancaire dit « aidé », ce qui signifie que l’Etat en finance une partie. Comment ? Et bien comme son nom l’indique, le contractant du prêt ne se voit appliquer aucun frais. Les intérêts du prêt sont pris en charge par l’Etat. Le PTZ peut uniquement être accordé sous les trois conditions suivantes :

  • Qu’il soit contracté en complément d’un prêt plus conséquent pour acheter ou construire un logement qui soit le domicile principal, sauf exceptions ;
  • Que les ressources totales du foyer ne dépassent pas les plafonds fixés par décret pour prétendre au taux zéro du prêt. Rappelons qu’il s’agit d’un prêt aidé par l’Etat pour soutenir l’accession à la propriété des ménages aux revenus modestes ;
  • Que l’opération serve à financer le premier achat immobilier du contractant. Le PTZ ne sera accordé que pour le premier investissement, dans ce même esprit d’aide à l’accession à la propriété, et non d’aide à la constitution d’un large patrimoine. Toutefois, le contrat précise que le contractant ne devra pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant sa demande.

Montant du PTZ et modalités de remboursement

Le PTZ est donc un prêt complémentaire uniquement, et ne peut en aucun cas financer à lui seul un projet immobilier. Son montant est établi selon 4 critères : le montant total du coût de l’opération, la localisation du bien en zones A, B1, B2 ou C, et notamment s’il se trouve en zone dite « tendue » où l’accession à la propriété est plus difficile du fait de la pénurie d’offre de terrains ou de logements face à une demande en expansion. Entreront également en compte le nombre de personnes destinées à habiter la future résidence principale, et enfin le montant du ou des autres prêts contractés.

Le Prêt à Taux Zéro, en tant que prêt complémentaire, dispose de facilités de remboursement. En effet, il est possible de différer le début de son remboursement jusqu’à 15 ans après la contraction de l’opération globale de financement, sans toutefois ne pouvoir excéder la durée du prêt principal. En d’autres termes, la durée totale du remboursement du PTZ peut être de 20, 22 ou 25 années, durant lesquelles il sera possible de scinder une période de différé, et la période d’amortissement. Si aucun capital ne sera à rembourser sur la période de différé, les cotisations mensuelles d’assurance resteront dues et seront prélevées. Enfin, le remboursement anticipé, total ou partiel, est possible sans frais.

Garantie et assurance de prêt : Quelle différence ?

On pourrait les confondre, et pourtant, elles sont bien distinctes l’une de l’autre, mais complémentaires. Toutes deux permettent de garantir la solvabilité de l’emprunteur pour assurer le remboursement total de l’opération financière contractée.

La garantie de prêt sécurise l’établissement prêteur, en lui assurant la possibilité de revendre le bien immobilier et récupérer ainsi les sommes avancées au contractant si ce dernier venait à ne plus pouvoir rembourser ses mensualités. Plusieurs garanties peuvent être souscrites :

  • Le cautionnement solidaire d’une personne physique qui se porte garante du remboursement des créances, à condition que son engagement ne soit pas disproportionné au regard de son propre patrimoine ;
  • L’hypothèque qui permet au créancier de saisir le bien immobilier hypothéqué en cas de défaillance dans le remboursement du prêt ;
  • Le nantissement qui est une forme d’hypothèque de biens corporels (objets, mobiliers, marchandises, etc.) ou incorporels (droits d’auteurs, fonds de commerce, parts sociales, etc.). On dit que l’emprunteur met en gage son ou ses biens corporels ou incorporels ;
  • La garantie de l’Etat pour les PTZ de plus de 1 500 €.

En revanche, l’assurance de prêt sécurise l’emprunteur, d’où son appellation commune d’assurance emprunteur. Elle le protège en cas de décès, d’incapacité totale de travail, de perte totale et irréversible d’autonomie, d’invalidité permanente totale et/ou de perte d’emploi. Elle garantit donc le remboursement du prêt puisqu’elle prendra le relai si l’emprunteur se trouvait dans l’une des situations énumérées, ne lui permettant alors plus d’assumer le remboursement de ses mensualités.

Assurance du Prêt à Taux Zéro : Est-on libre de la choisir ?

Sachez d’abord que dans l’absolu, l’assurance de prêt n’est pas obligatoire. En effet, aucune loi ne l’impose. D’ailleurs, la majorité des crédits à la consommation sont contractés sans assurance. En revanche, l’organisme prêteur peut exiger (et exigera d’ailleurs généralement) qu’une assurance de prêt soit souscrite pour autoriser le prêt. Ce n’est donc pas le législateur qui l’impose, mais bien souvent les banques pour garantir le remboursement du prêt, sur des sommes importantes.

Avant 2010, l’emprunteur avait l’obligation de souscrire son assurance de prêt auprès de l’organisme prêteur. C’était une forme de condition synéquanone à l’obtention d’un crédit. En 2010, la loi Lagarde a rendu libre l’emprunteur de choisir son assureur de prêt. Celui-ci peut donc la souscrire auprès de l’organisme prêteur s’il le souhaite, dans le cadre d’un contrat de groupe, ou dans le cadre de ce que l’on appelle une délégation d’assurance, auprès de tout autre assureur qui propose ce type de prestation.

La loi Hamon de 2014 a complété cette liberté par la possibilité de changer d’assurance de prêt à tout moment durant la première année du contrat. Depuis, au-delà de cette échéance, ce changement était rendu possible à date d’anniversaire, par résiliation recommandée et demande de nouvelle souscription 2 mois avant l’échéance. Mais depuis le 1er juin 2022, la loi Lemoine permet de résilier son contrat d’assurance à tout moment, et ce sans attendre la date d’anniversaire.

Attention toutefois, le contrat proposé par toute autre assurance que celle proposée par l’organisme prêteur devra être validé par ce dernier. En effet, le contrat devra reprendre les mêmes garanties imposées dans la délivrance du prêt immobilier. On parle alors d’équivalence de garanties, notamment sur le décès, la PTIA (Perte totale et irréversible d’autonomie), l’incapacité et l’invalidité.

Assurance PTZ : Quelles garanties inclues ?

Pour globaliser sous un même terme l’ensemble des garanties proposées par l’assurance du PTZ, nous pouvons dire qu’elle garantit le remboursement de l’emprunt en cas d’aléas de la vie. Chaque assurance proposera ses propres formules, ses propres garanties obligatoires ou complémentaires. Présentées classiquement comme les deux garanties obligatoires sur tous les contrats, elles pallient « au pire » :

  • La garantie décès : Elle est classiquement sur l’ensemble des contrats d’assurance. L’assureur versera alors à la banque le capital restant dû par l’emprunteur au jour du décès, et ce quelle qu’en soit la cause (mort naturelle, maladie ou accident). En revanche, le suicide est exclu des garanties la première année ;
  • La Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) : Elle garantit le remboursement du capital restant dû par l’emprunteur en cas d’invalidité physique ou mentale le rendant définitivement incapable d’exercer une quelconque activité rémunérée, et le contraignant à recourir à une assistance pour les actes de la vie courante (s’habiller, faire sa toilette, se nourrir, se déplacer). La PTIA intervenue suite à une maladie dégénérative connue lors de la souscription peut n’être garantie qu’après un délai de carence d’au moins un an.

Selon les contrats, les garanties suivantes seront définies comme obligatoires ou facultatives.

  • L’invalidité permanente totale (IPT) ou partielle (IPP) : Contrairement à la PTIA, l’invalidité permanente garantit l’incapacité à exercer une quelconque activité rémunérée, mais sans que le recours à une assistance dans la vie courante ne soit nécessaire. La perte d’autonomie n’est pas établie au même degré ;
  • L’incapacité temporaire totale de travail (ITT) : Elle couvre l’assuré durant une période d’arrêt de travail, lui rendant absolument impossible l’exercice de son activité professionnelle, mais ce de manière temporaire ;
  • La perte d’emploi : L’assureur garantit alors le remboursement des mensualités sur une période définie et extrêmement encadrée. L’assuré devra notamment justifier de démarches actives de recherche d’emploi.

La convention AERAS

La convention pour s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé (AERAS) permet aux personnes ayant un problème de santé connu de pouvoir être assurées là où les assureurs refusent de proposer un contrat standard en raison des antécédents médicaux de l’assuré, et de pouvoir ainsi accéder à la propriété. Pour ce qui est de l’assurance d’un PTZ, les emprunteurs de moins de 35 ans voient les surprimes d’assurance liées à la maladie intégralement prises en charge par les professionnels de la banque et de l’assurance, sous conditions de ressources.

Assurance PTZ : Comment la choisir ?

Le choix de son assurance de prêt à taux zéro, comme de son prêt principal d’ailleurs, ne doit pas se faire à la légère. Le crédit engage l’emprunteur sur une durée pouvant aller jusqu’à 25 ans. Il faut donc être conscient que la situation professionnelle, personnelle, familiale, de santé, etc. au moment de la souscription, est largement susceptible d’évolution sur la durée de remboursement. Mieux vaut donc bien se protéger, et porter sa vigilance sur plusieurs critères, notamment le périmètre des garanties.

Les plafonds de garantie

Les plafonds de garantie correspondent à la somme maximale que l’assureur peut rembourser dans les termes du contrat. Ces plafonds existent systématiquement, mais les conditions d’application peuvent largement varier. Certains plafonds seront fixés par année, d’autres par sinistre, ou d’autre de manière générale sur l’ensemble de la durée du contrat. A chaque garantie obligatoire comme complémentaire, il faudra veiller à obtenir des plafonds suffisants, selon sa situation et potentiellement les risques plus ou moins accrus.

Les exclusions de garantie

Certaines situations ou sinistres sont exclus de garantie. Certaines exclusions sont prévues par le Code des Assurances, donc applicables à tous les contrats. Il s’agira notamment du suicide de l’assuré durant la première année de souscription, de faits volontaires de l’assuré, comme par exemple une démission qui n’enclenchera pas la garantie perte d’emploi, ou encore les conséquences de faits de guerre, qui sont par définition totalement imprévisibles et ne concernent pas la seule situation de l’assuré. En revanche, chaque assureur peut ajouter des exclusions de garanties, comme par exemple l’invalidité professionnelle dans le cas de métier à risques ou dangereux, type policier, secouriste, alpiniste, etc. Les exclusions hors Code des assurances peuvent être « ré-inclues » en contractant une garantie complémentaire, ou en majorant financièrement le contrat.

Les délais de carence et de franchise

Au moment de la souscription, des délais de carence s’appliqueront sur certaines garanties. Certains assureurs les fixeront à 1 mois, d’autres à 12 mois. Durant ce délai, les cotisations sont dues mais l’assuré ne bénéficie d’aucune des garanties souscrites. Egalement, pour chaque sinistre, des délais de franchise peuvent s’appliquer. Par exemple en cas d’ITT, l’assureur ne remboursera les mensualités du prêt qu’au-delà de 3 mois d’arrêt, mais certains contrats prévoient des délais plus longs. Il convient donc d’étudier ces notions de délais pour ne pas se trouver en difficultés en cas d’aléas.

Le tarif des cotisations

Evidemment, le coût proposé par l’assurance sera un critère à prendre en compte. Sur un prêt immobilier, l’assurance peut parfois représenter jusqu’à 30 % de son montant. C’est dire combien le coût pèse dans le choix de l’assureur. Il reposera sur plusieurs éléments, notamment l’âge de l’assuré qui établira le risque potentiel plus ou moins important pris par l’assureur, sa profession plus ou moins à risque ou pénible, le montant et la durée de l’emprunt avec une augmentation proportionnelle au délai de remboursement, et enfin la nature du contrat. En effet, les contrats de groupe proposés par les banques prêteuses sont souvent moins intéressants car non-personnalisés, donc couvrant parfois des garanties inutiles. Il s’agira par exemple de la garantie perte d’emploi pour l’agent de fonction publique. Ce n’est a priori pas nécessaire, sauf changement de carrière.

Le mode de calcul des cotisations

Deux formules sont envisageables. La première consiste à verser des cotisations sur le capital emprunté. Ainsi, la mensualité est calculée à la souscription, et reste la même du début à la fin du remboursement du prêt. C’est la formule plutôt classique. La seconde consiste à verser des cotisations sur le capital restant dû. Vous l’aurez compris, au fil des années, la mensualité d’assurance de prêt va baisser. La cotisation calculée sur le capital emprunté sera plus intéressante pour les emprunteurs qui envisagent un remboursement anticipé.

Quoi qu’il en soit, le choix devra se faire selon son propre profil, ses projets, sa situation professionnelle et personnelle. Les conditions d’application de chacune des garanties, et notamment les limites et les exclusions seront à étudier en détails. Les assureurs fixeront toujours des conditions selon le risque qu’ils estiment prendre, donc dans leur propre intérêt évidemment, le tout fixé selon la politique de l’assurance et la cible d’emprunteurs souhaitée. Pour faire le bon choix, les comparateurs en ligne peuvent être de bons alliés. 100 % gratuits, personnalisés, et sans aucun engagement ni financier ni contractuel, ils dressent un panel des offres correspondant au profil renseigné, et ce en toute impartialité.

 
 

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