Quel est le Crédit Immobilier 2024 le moins cher ?

En 2024, les taux des crédits immobiliers ont continué d'augmenter, pour suivre la première évolution de 2023.

En moyenne, les taux immobiliers en 2023 avoisinent les 3,10 % pour un crédit sur 10 ans, 3,17 % pour 15 années de remboursement, et environ 3,40 % sur 20 ans. Comment profiter de ces taux, voire d'un taux inférieur aux moyennes nationales ? Voici nos conseils.

Comment reconnaître un crédit immobilier compétitif en 2024 ?

De quoi parle-t-on lorsque l'on recherche le crédit immobilier le moins cher en 2024 ? En premier lieu, du taux d'intérêt bien évidemment, ou plus exactement du Taux Annuel Effectif Global (TAEG). Il est un pourcentage annuel de la somme empruntée. Cet indicateur économique normalisé exprime la totalité des frais générés lors de la mise en œuvre d'un crédit consenti à un particulier. Il peut être fixe ou variable, selon les conditions du prêt contracté. Il comprend les frais d'assurance, les éventuels frais de courtage, les frais de garantie, et les frais de gestion de compte. Il permet de comparer plusieurs offres de prêt en fonction de leur coût total.

Au-delà du seul TAEG, d'autres éléments vont participer à la compétitivité d'une offre de prêt immobilier. Les conditions du prêt sont à étudier et à comparer également, puisqu'elles participent directement ou indirectement au coût du crédit immobilier :

• Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) : Elles sont dues en cas de remboursement partiel ou total intervenant en dehors de l'échéancier établi. Sur certaines offres, il est possible de s’en affranchir. C'est une condition importante du prêt, car le remboursement anticipé peut intervenir en cas de revente du bien pour X raisons : agrandissement de la famille, mutation professionnelle, changement de cadre de vie, séparation ou divorce, etc.;
• La transférabilité du prêt : Il s’agit là de voir appliquer les mêmes conditions avantageuses de ce crédit immobilier, à tout éventuel futur prêt immobilier (achat de la résidence secondaire par exemple, revente et achat d'un bien plus onéreux, etc.);
• La modularité des échéances : Certains organismes prêteurs proposent des facilités de paiement des échéances en cas de difficulté, notamment le report des premières échéances pour investir dans les travaux d’entrée dans le bien, ou encore la possibilité de moduler la date de prélèvement, ou de reporter certaines échéances en fin de crédit, par exemple en cas de besoin d’investir dans un nouveau véhicule;
• Le montage du prêt : Si plusieurs lignes de prêts à des taux différents forment le montage général, ou bien si un différé d’amortissement existe, le montant global à rembourser sera impacté.

Quels organismes démarcher pour obtenir l'offre de prêt immobilier la plus compétitive en 2024 ?

De manière classique, les futurs emprunteurs auront tendance à s'orienter vers les banques traditionnelles dans leurs premiers démarchages vers un crédit immobilier. Elles sont les plus ancrées sur le marché et offrent un service personnalisé au client. Elles apportent ce côté rassurant avec une agence physique, avec un conseiller personnalisé physique, avec une ancienneté et une expérience qui tranquillisent. En effet, le conseiller bancaire est un commerçant de proximité qui connait son client, sa situation et qui saura lui proposer des solutions adaptées à son profil. Les trois catégories de banques traditionnelles sont les grandes banques généralistes nationales (La Banque Postale, BNP Paribas, CIC, etc.), les banques mutualistes ou coopératives (Crédit Mutuel, Banque Populaire, Caisse d’Epargne, etc.), et enfin les banques régionales de proximité (Crédit du Nord, Société Marseillaise de Crédit, Crédit Maritime, etc.).

Toutefois, dans l'idée de dénicher les meilleures offres de crédit immobilier, il sera alors judicieux d'élargir son spectre de recherche, et d'oser s'orienter vers deux autres types d'organismes prêteurs qui peuvent alors présenter de larges avantages lors de la contraction d'un crédit immobilier :

• Les banques en ligne : Par définition, elles ne possèdent pas d’agence physique. Elles n’offrent pas cette image de "commerce de proximité". De fait elles ont des frais de fonctionnement moindres en comparaison avec une banque traditionnelle (pas de conseiller dédié, pas de location de locaux pour les agences, etc.), ce qui leur permet de proposer des tarifs plus compétitifs sur les services bancaires basiques. Les banques en ligne ont généralement une offre de services plutôt restreinte et toutes ne proposent pas de prêts immobiliers, bien que la tendance à recourir au "tout en ligne" séduise de plus en plus et les oblige à étendre leurs services. Les banques traditionnelles ont d'ailleurs quasiment toutes développé un service en ligne, souvent nommé différemment, sur le principe de la filiale;
• Les autres organismes prêteurs : Ils proposent une bonne alternative entre la banque traditionnelle et la banque en ligne. L’organisme assureur peut proposer un meilleur taux si les autres biens assurés y sont rassemblés ou rapatriés. On citera les organismes de crédit qui sont des établissements financiers spécialisés en crédit, comme le Crédit Foncier ou Cetelem, ou bien les organismes assureurs comme AXA Banque ou Groupama.

Comment contracter un crédit immobilier le moins cher possible en 2024 ?

La compétitivité d'une offre de prêt immobilier dépend bien plus du profil et de la situation du demandeur que de l’organisme financier lui-même. Chaque offre de prêt immobilier est délivrée après analyse complète de la situation personnelle, professionnelle et financière du demandeur, qui indiqueront le facteur risque pris par la banque. Pour contracter le crédit immobilier le moins cher, soit celui qui présentera le plus bas TAEG (Taux annuel effectif global), l'emprunteur devra présenter le profil le plus attirant possible, avec notamment :

• Des revenus suffisants,
• Un reste à vivre satisfaisant,
• Un apport personnel équivalent généralement à 10 % du coût du crédit, ou au coût global des frais de notaire et des frais intercalaires,
• Un bon historique bancaire, sans découvert depuis au moins 2 ans,
• Une capacité d’épargne, démontrée par des relevés bancaires présentant des virements sur des livrets d'épargne,
• Une situation professionnelle stable,
• Une situation personnelle idéalement stable.

A l'inverse, les éléments rédhibitoires ou remettant en cause la demande en l'état, sont les suivants :

• Un saut de charges trop important, des revenus et/ou un reste à vivre trop faible, surtout si le compte présente parfois des découverts. Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %,
• Une capacité d’épargne non prouvée. Si le remboursement prévu du prêt, vis-à-vis du loyer actuel, augmente la dépense mensuelle de 200 €, il faut démontrer que l'emprunteur est en capacité de les épargner les quelques mois précédant la demande de prêt,
• Trop de crédits en cours (véhicule, travaux, non affecté, etc.),
• Des difficultés de gestion (découverts récurrents, crédits de restructuration, retenues sur salaire, etc.).

Crédit immobilier le moins cher : gare aux conditions du prêt

Vouloir contracter le prêt présentant le taux d'intérêt le plus bas est évidemment bien légitime et entendable, surtout compte tenu des sommes importantes que représente un crédit immobilier, et des conséquences à long terme sur les finances de l'emprunteur. Toutefois, la recherche du meilleur taux ne doit pas aveugler l'emprunteur sur les conditions associées au prêt, qui devront rester elles aussi compétitives pour que l'offre soit réellement intéressante. Il faudra donc porter sa vigilance sur les éléments suivants :

• Le calcul du taux : Il peut être calculé de deux manières différentes. Ou bien il est calculé sur le montant global du prêt, et lissé sur toute la durée de remboursement, avec des mensualités identiques du début à la fin. Ou bien il est calculé sur le montant restant à rembourser. Aussi, sur les premières années de remboursement, le montant des intérêts dus par mensualité est très élevé, et diminue petit à petit. Mieux vaudra un taux calculé sur le coût global du prêt, notamment dans le cas d'une revente du bien après quelques années;
• Taux fixe ou taux variable : Mieux vaudra opter pour un taux fixe, qui sera identique du début à la fin du prêt, sans surprise. En revanche, le taux variable pourra s'adapter à la conjoncture économique. Durant des années, les taux des crédits immobiliers n'ont cessé de diminuer, ce qui profitait aux emprunteurs. Mais depuis 2022, les taux immobiliers augmentent. Mieux vaut donc opter pour le taux fixe, défini dès la contraction du prêt immobilier;
• Les conditions de remboursement : Il s’agit là des conditions de remboursement anticipé, moyennant des frais supplémentaires ou non, ou encore de la possibilité de report de mensualité en cas de coup dur temporaire. Elles ne sont pas à négliger. Durant la période de crise sanitaire, le confinement à entraîner des baisses significatives de salaires pour certains emprunteurs, alors rémunérés à 85 %, ou même du chômage technique et des licenciements malgré des promesses d'embauche parfois. Sur cette période, nombre de propriétaires ont apprécié pouvoir faire une pause de mensualité;
• Le taux d'assurance du prêt : Parfois, le taux d'assurance (TAEA) est inclus dans le calcul du TAEG, et parfois non. Aussi, mieux vaudra prendre connaissance des garanties exigées par la banque pour accorder un taux si bas. S'il induit des garanties renforcées, donc un coût d'assurance élevé, le calcul est à peser. L'assurance de prêt immobilier peut représenter jusqu'à 30 % du prêt global.

Crédit immobilier moins cher : comment renégocier son taux d'intérêt en 2024 ?

Pour obtenir le financement tant espéré, certains emprunteurs sont contraints d'accepter parfois la seule offre de crédit immobilier qui se présente à eux. Dans ce cas, bien souvent, le taux ne sera pas favorable, en lien avec certains aspects du profil de l'emprunteur qui ont incité la banque prêteuse à émettre des réserves, donc à augmenter le taux d'intérêt. Après quelques années de remboursement, et peut-être une meilleure situation financière et professionnelle, l'emprunteur peut parfaitement tenter de profiter d'une réévaluation de son prêt, et notamment du coût de son prêt, en espérant une revalorisation à la baisse de son TAEG.

Il s'agira alors d'un rachat de crédit immobilier, qui peut ne comporter que celui-ci, ou bien d'autres crédits en tout genre. Le but sera alors d'espérer profiter d'un meilleur taux, en apportant la preuve de meilleures garanties que celles présentées lors de la contraction du prêt initial. Lorsqu'une banque étudie une offre de rachat de crédit immobilier, elle vérifiera en premier lieu si une hypothèque y est associée. Si non, le rachat ne rencontre pas de difficulté particulière. En revanche, si une hypothèque est déjà souscrite, elle l'est au nom de l'ancienne banque prêteuse. Aussi, deux cas de figure se présentent :

• Soit la banque racheteuse ne souhaite pas se prémunir elle-même d'une hypothèque. Ca sera le cas si le crédit immobilier est en fin de remboursement. Dans ce cas, l'hypothèque associée à l'ancienne banque peut être conservée, bien qu'elle n'ait plus lieu d'être. La banque racheteuse rembourse la banque initiale, qui n'est plus liée au rachat;
• Soit la banque racheteuse peut souhaiter elle aussi se prémunir d'une garantie d'hypothèque. Dans ce cas, elle fera mettre un terme à l'hypothèque de la banque initiale, que l'on nommera "levée d'hypothèque". Par acte notarié, la levée sera officialisée, précisant que l'emprunteur n'est plus redevable auprès du créancier initial.

Qu'est-il préférable pour l'emprunteur ? Evidemment, le rachat de crédit immobilier sans hypothèque. Pourquoi ? Et bien d'abord, plutôt logiquement, pour ne pas laisser son bien immobilier comme garantie en cas d'impossibilité de remboursement. Rappelons bien qu'en cas d'hypothèque, la banque peut saisir le bien et le vendre en justice pour se rembourser. Ajoutons que si la banque racheteuse souhaite se prémunir d'une garantie d'hypothèque, comme la précédente, elle va devoir lever l'hypothèque en cours, puisqu'elle est attribuée à la banque initiale. Qui dit "levée d'hypothèque" dit "acte notarié", et qui dit "acte notarié" dit "frais à la charge de l'emprunteur". Le rachat de crédit intègrera donc les frais de notaire, les droits d'enregistrement au Trésor Public, la contribution à la sécurité immobilière pour les frais de radiation de l'inscription, et les frais annexes administratifs pour l'enregistrement de la mainlevée par la banque initialement créancière, le tout représentant environ 0,8 % du montant du crédit immobilier initial. Le rachat de crédit n'est donc pas toujours une opération gagnante. Il doit s'étudier dans sa globalité, pour faire le meilleur choix sur le moment présent, et pour l'avenir. Pour être intéressant, il doit donc diminuer le taux d'au moins 1 point.

Crédit immobilier le moins cher en 2024 : Profiter des conseils des professionnels

Comparer les offres permet de ne pas subir, mais plutôt de profiter du jeu de l’attractivité des offres. Comparer est devenu une vraie habitude de consommation, et on le comprend bien. Le pouvoir d’achat est fragile, voire en baisse, et le sera encore davantage après avoir contracté un prêt immobilier. Faire appel aux comparateurs en ligne permet avant tout d’évaluer la viabilité de son projet, mais aussi d’étudier les taux pratiqués, et de connaître les conditions et options envisageables sur son prêt. Ils proposent un service 100 % gratuit, sans aucun engagement ni contractuel ni financier, avec un résultat fiable et complet en moins de 2 minutes. Accessibles de chez soi 24h/24 et 7j/7, les offres présentées correspondront au profil renseigné grâce aux filtres également applicables, pour un panel d’offres actualisées d’organismes prêteurs accessibles en agence physique, comme exclusivement en ligne.

Egalement, faire appel à un courtier immobilier offre les conditions les plus avantageuses pour obtenir un prêt immobilier. En se plaçant comme intermédiaire entre les banques et les emprunteurs, il dispose à la fois d'une connaissance approfondie des fonctionnements et des rouages de chaque organisme, mais aussi du recul suffisant pour pouvoir les mettre en concurrence de manière intelligente, en s'assurant d'appuyer les points forts les plus pertinents du dossier du client. Le courtier aidera d'abord son client à monter le dossier le plus solide possible. En toute transparence et honnêteté, il saura présenter un discours clair et facilement compréhensible par le client, même le plus novice en finances. Auprès des banques ensuite, le courtier se jouera de la concurrence pour obtenir idéalement au moins deux offres ultra compétitives en rapport à la situation financière de l'emprunteur. Le courtier est donc assurément un allié de taille dans un monde inconnu, notamment lorsque l'on sait qu'environ la moitié des demandes de prêt sont refusées.