Acheter un logement à plus de 60 ans ou retraité : conseils pour trouver un crédit

Investir et louer pour gonfler sa pension de retraite, acheter pour se rapprocher des enfants ou de paysages plus urbains ou plus ruraux, ne sont qu’un échantillon des raisons qui peuvent justifier de vouloir acheter un logement après 60 ans, ou durant sa retraite.

Evidemment, soyons totalement transparents, ce profil d’emprunteur n’est pas celui préféré par les banques. Mais rien n’est impossible, tout dépend de la situation de l’emprunteur dans son ensemble. Voici quelques conseils pour obtenir un crédit immobilier lorsque l’on est catégorisé "senior".

Le garde-fou de la banque : être remboursée !

Est-ce préférable d’être fonctionnaire ou salarié en CDI pour emprunter ? Aux yeux de la banque, oui, évidemment. Mais est-ce possible d’emprunter en étant indépendant, intérimaire ou même chômeur ? Oui, c’est possible. Est-ce préférable d’être deux pour emprunter ? Aux mêmes yeux de la banque, oui, évidemment. Mais est-ce possible d’emprunter seul ? Bien-sûr que oui. Alors est-ce préférable d’être actif pour emprunter ? La banque dira que oui, évidemment. Mais est-ce possible d’emprunter à plus de 60 ans ou durant sa retraite ? Et bien oui, bien-sûr. Où veut-on en venir ? Au point de départ. Que recherche la banque en prêtant du capital à un emprunteur ? S’assurer qu’il lui rembourse la totalité des fonds avancés, cumulés aux intérêts du prêt, ce qui l’enrichit évidemment. C’est le jeu de tout organisme prêteur.

Tout cela pour en arriver à une forme de conclusion qui dira qu’en soi, ce n’est pas tant la recherche absolue d’un fonctionnaire actif et en couple qui prime sur l’obtention d’un crédit immobilier, mais bien la capacité à rembourser le prêt. Autrement dit, la banque souhaite avoir des garanties qui démontrent la stabilité financière de l’emprunteur, la gestion intelligente de ses comptes, et la prévoyance financière dont il fait preuve, qui peut se traduire par un patrimoine immobilier ou financier.

Pour être plus concrets, emprunter après 60 ans est réalisable, mais la banque sera plus réticente face à un profil dit "plus à risque", ce qui n’est pas une donnée dixit la banque, mais dixit la table de mortalité qui définit le potentiel de risque de décès selon l’âge, le sexe, et le niveau social de l’emprunteur. L'emprunt reste donc envisageable après 60 ans et avant 70 ans. Toutefois, pour la convaincre, il faudra donc apporter à la banque d’autres arguments de sécurité financière, et démontrer sa capacité à rembourser l’intégralité du prêt accordé.

Quelle contrepartie la banque peut-elle imposer sur l'offre de prêt ?

Emprunter après 60 ans ou en retraite est possible. Toutefois, la banque exigera davantage de garanties pour assurer le remboursement de la totalité des sommes prêtées. Aussi, voici les conditions qu'elle posera pour accorder le prêt.

• Une durée de prêt raccourcie : La banque exigera que le prêt soit remboursé avant les 75 ans de l'emprunteur. De fait, elle ne s'engagera pas sur un prêt de 20 ou 25 ans. La durée de remboursement sera écourtée selon l'âge de l'emprunteur. Evidemment, une durée plus courte vient directement impacter les mensualités de remboursement, donc possiblement le montant du prêt ;
• L'éligibilité à une couverture assurantielle : En réalité, cette exigence est identique pour tous les profils d'emprunteurs. Mais la couverture décès n'est plus garantie après 75 ans, ce qui bloquera l'accord de prêt. De plus, l'assureur exigera des garanties complémentaires, et imposera un taux d'assurance plus élevé pour couvrir le risque pris, jugé plus important. La conséquence ? Le risque de dépasser le taux d'usure, qui comprend l'ensemble des frais indexés au crédit, dont le taux nominal du prêt, les frais de dossier, les frais dus à des intermédiaires, et le taux d'assurance du prêt.

Au-delà de ces conditions plus particulières, le taux d'endettement ne devra pas dépasser 33 %, et il faudra démontrer sa capacité financière. Pour ce faire, un apport personnel sera quasi-systématiquement demandé, et des garanties sérieuses seront exigées, telles que des revenus stables et une épargne conséquente disponible.

Plus de 60 ans ou retraité : Quels types de prêts immobiliers contracter ?

Pour parvenir à concrétiser ce projet d'achat immobilier, plusieurs crédits peuvent s'offrir aux retraités.

• Le prêt amortissable : D'apparence, c'est un crédit classique, avec des mensualités à rembourser durant un nombre d'années pouvant aller de 5 à 25 ans (plutôt de 5 à 15 ans dans notre cas). Sa particularité : les intérêts diminuent à mesure que le crédit est remboursé. C'est une forme de prêt dégressif, qui garantit davantage l'opération ;
• Le prêt relais : Difficile d'être plus explicite. Le prêt relais est un prêt de courte durée, qui assure le relais entre une vente et un achat. Passé 60 ans, il ne sera pas rare que l'emprunteur soit déjà propriétaire, et souhaite acheter un nouveau bien plus petit, plus excentré, en bord de mer ou près des enfants. Il est donc réservé aux propriétaires dont le bien est en vente, et sera remboursé par le fruit de la vente. Il correspondra généralement à 50 à 80 %du prix de vente du bien actuel, pour assurer d'être remboursé rapidement. Seuls les intérêts sont à rembourser sur la durée de vente ;
• Le prêt hypothécaire : Il sera idéal pour les emprunteurs disposant d'un ou plusieurs biens. En hypothéquant ces biens dont il est déjà propriétaire, l'emprunteur apporte alors une garantie suffisante pour la banque qui y verra là un argument suffisamment convaincant pour garantir le remboursement du prêt.

Crédit à plus de 60 ans : Comment mettre toutes les chances de son côté ?

Sans surprise, le meilleur conseil à donner est de présenter un apport personnel conséquent et d'hypothéquer un autre bien immobilier. Toutefois, lorsqu'il s'agit d'un premier achat, et que l'emprunteur ne dispose pas d'épargne pouvant être investie comme apport de fonds, il existe d'autres solutions pour rendre l'emprunt possible.

• Opter pour le rachat de crédit : Celui-ci permet de regrouper plusieurs crédits en un seul en allongeant la durée du prêt, pour alléger les mensualités et faire baisser le taux d'intérêt ;
• Solliciter l'aide de l'Agirc-Arrco : Il s'agit d'une fédération qui gère les caisses de retraite complémentaire. Celle-ci peut octroyer un prêt complémentaire. Si les sommes sont plus modestes, le crédit peut toutefois permettre d'emprunter moins auprès de la banque, pour obtenir son accord de financement ;
• Profiter de la convention AERAS : Elle s'adresse autant aux jeunes emprunteurs, qu'aux profils à risques ou aux seniors. La convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) favorise l'accès à l'assurance des personnes dont l'état de santé ne permet pas d'obtenir une couverture d'assurance aux conditions standard du contrat, soit dit encore sans majoration de tarif ou exclusion de garanties.

A solution "hors cadre", accompagnement expert !

Questionner sa propre banque, puis faire le tour des établissements prêteurs en misant tout sur les banques mutualistes, comptant sur davantage de bienveillance de leur part, et essuyer autant de refus que de démarchages, n'est assurément pas une méthode très fructueuse, et même plutôt démoralisante. Dès lors que l'on sort du cadre prédéfini du profil idéal de l'emprunteur, ou bien on sort les rames, ou bien on pousse la porte d'un courtier immobilier.

Le courtier est un professionnel de l'immobilier, qui connaît le milieu sous toutes ses formes. Il est au fait de la réglementation en vigueur et de toute évolution nouvelle, en cours, à venir, ou même de tendance grâce à sa veille juridique permanente. Il est également au fait des offres d'un portefeuille fourni d'organismes prêteurs en immobilier. Il connaît leur stratégie concurrentielle, leur stratégie promotionnelle, les profils plus ciblés par les uns ou par les autres. Et puis, il a quelque chose qu'a priori vous n'avez pas : un bon réseau, et une expertise pointue en finances. En d'autres termes, en se présentant aux banques avec votre dossier, il a déjà anticipé ce qui pourrait poser difficulté, ce qu'il a déjà préparé par un contre-argumentaire pointant les aspects positifs et compensatoires de votre situation, le tout en employant le même langage financier.

Il est donc un atout dans le montage du dossier de demande de prêt. Il est également de bons conseils, et sait annoncer en toute transparence et dans l'intérêt du demandeur, ce qui coincera, et comment contourner le problème. Ses services sont facturés uniquement si une offre de prêt est contractée par le client.

Egalement, les comparateurs en ligne étudient les offres en temps réel des organismes prêteurs. Pour évaluer la situation et présenter les offres de prêts correspondant à la demande, le comparateur demande à ce que soient renseignées des informations propres à l'emprunteur, et notamment son âge et sa situation professionnelle. Les services du comparateur permettront de se faire une idée des offres auxquelles prétendre, et du TAEG envisageable.